Fundos imobiliários de ambos os setores enfrentaram dificuldades durante a pandemia e ainda estão com preços abaixo do valor de seus imóveis na bolsa. No entanto, enquanto os FIIs de shoppings começaram a mostrar sinais de recuperação, os FIIs de escritórios têm apresentado um desempenho mais fraco.
Apesar de a taxa de juros no Brasil permanecer elevada, com a Selic em 14,75%, os fundos imobiliários estão gradualmente se recuperando. No último mês, o Ifix, que é o índice de referência dos FIIs, teve uma valorização de 3,01%.
Entre os segmentos que se destacam pela resiliência, os fundos de shoppings centers são os principais. Enquanto esses FIIs começam a atrair novamente o interesse dos investidores, os fundos de lajes corporativas continuam com um desempenho inferior.
De acordo com um levantamento realizado pelo Santander sobre rentabilidade, o setor de shoppings foi o segundo melhor em abril, apresentando uma alta de 0,70% entre os FIIs mais negociados na bolsa brasileira. Em contrapartida, os fundos de escritórios registraram o pior desempenho, com uma queda de -0,87%.
Além disso, o iTrix, índice criado pela Trix para acompanhar o desempenho dos setores do Ifix, também indicou que os FIIs de shoppings tiveram um dos melhores resultados na B3, com uma valorização de 12,96% neste ano e 0,42% no último mês.
O levantamento ainda revelou que os fundos imobiliários de lajes corporativas tiveram um desempenho abaixo da média, com uma valorização de apenas 10,18% em 2025 e uma queda de 0,96% no mês.
Para entender melhor as dinâmicas desses dois setores e avaliar se ainda é vantajoso investir em fundos imobiliários de shoppings e lajes corporativas, o Dif Viral entrevistou Carol Borges e Caio Araujo, analistas de FIIs da EQI Research e Empiricus Research, respectivamente, além de Isabela Donadelli e Leonardo Garcia, analistas do Trix.
FIIs de shoppings, um segmento de destaque
O destaque dos fundos imobiliários de shopping centers não é por acaso. Os analistas apontam que esses FIIs têm apresentado resultados operacionais robustos.
Apesar da elevação nas taxas de juros, o consumo se mantém forte, impulsionado pelo baixo índice de desemprego no Brasil. Embora a taxa tenha subido para 7% em abril, esse ainda é o menor nível para esse período.
“A população está empregada e consumindo, o que se reflete significativamente nos resultados dos shoppings”, afirma Carol Borges, da EQI.
A receita dos FIIs de shoppings é formada pelo aluguel fixo e por uma porcentagem das vendas das lojas. Assim, o aumento nas vendas dos lojistas, impulsionado pelo consumo elevado, impacta positivamente os resultados e dividendos desses fundos.
“Nos shoppings, um aumento no fluxo de vendas se traduz diretamente em ganhos para os proprietários, que são os fundos imobiliários. Isso se reflete nos dividendos, e esse fator tem atraído investidores, que começam a notar sinais de recuperação”, explica Borges.
Além disso, os fundos imobiliários de shoppings estão passando por ajustes nos valores dos aluguéis. Em 2024, o IGP-M, índice utilizado para correção dos aluguéis, teve um início de ano com índices negativos, resultando em estabilidade nos preços.
No entanto, em 2025, com a recuperação do IGP-M para níveis positivos, as correções nos contratos têm sido mais significativas, mas sem um aumento na taxa de vacância. “Com as vendas em alta, os lojistas estão financeiramente saudáveis. Isso significa que os FIIs não enfrentam um aumento na vacância em ativos que estão se saindo muito bem”, explica Donadelli.
Caio Araujo, da Empiricus, ressalta que os dados operacionais dos shoppings tendem a ser mais resilientes historicamente. “Os FIIs de shoppings têm inquilinos diversificados, o que diminui o risco de crédito e estabiliza a taxa de vacância”, afirma.
Os analistas também destacam que os shopping centers estão profundamente enraizados na cultura brasileira. O público busca nesses locais opções de lazer e entretenimento, o que contribui para um desempenho sólido dos ativos.
Vale comprar fundos de escritórios agora?
Apesar da recuperação lenta, os fundos imobiliários de lajes corporativas continuam atraindo investidores de médio e longo prazo, conforme apontam os especialistas.
Isso se deve ao fato de que esses fundos estão operando com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial, apresentando uma oportunidade para quem busca ativos com fundamentos sólidos.
Um relatório recente do BTG Pactual mostra que a relação entre o preço e o valor patrimonial (P/VPA) caiu de 0,76 em abril de 2024 para 0,63 em abril de 2025. Isso indica que esses fundos, que já eram considerados baratos, se tornaram ainda mais acessíveis.
No entanto, a pesquisa também destacou que os ativos nos portfólios dos FIIs de lajes corporativas sofreram uma desvalorização de cerca de 0,5% no ano passado.
Para Carol Borges, os fundos desse segmento são opções interessantes para investidores mais ousados. Porém, ela alerta que a alavancagem é um fator importante a ser considerado, mesmo para aqueles dispostos a assumir riscos maiores.
“Para esses investidores, recomendo escolher fundos que não tenham um nível elevado de endividamento, pois isso permite enfrentar períodos prolongados de vacância. Se um fundo altamente endividado ficar vazio, ele pode entrar em um ciclo vicioso de dívidas, dificultando sua sustentabilidade”, explica.
Ainda vale ter FIIs de shoppings na carteira?
Embora os fundos imobiliários de shoppings estejam se beneficiando da valorização observada neste ano, eles ainda apresentam um desconto em relação ao valor patrimonial.
Segundo o mesmo relatório do BTG Pactual, os FIIs de shopping centers foram os que mais valorizaram os imóveis em suas carteiras, com um aumento de 7% em 2024, superando todos os outros fundos imobiliários analisados.
No entanto, na bolsa, esses fundos ocupam a segunda posição entre os FIIs mais descontados do ano anterior. O levantamento do banco revela que a relação entre preço e valor patrimonial (P/VPA) caiu de 0,89 em abril de 2024 para 0,75 no mesmo mês em 2025.
“Esse primeiro impulso de valorização ocorreu no primeiro trimestre, mas ainda observamos espaço para crescimento e melhorias nos resultados”, afirma Borges.
Para a analista, o setor de shopping centers deve continuar apresentando desempenhos positivos, especialmente durante datas comemorativas como o Dia das Mães e as férias escolares, que tendem a aumentar as vendas.
Por outro lado, Araújo ressalta que a avaliação dos investimentos envolve uma análise da relação entre risco e retorno, além da adequação ao perfil de risco dos investidores. “Não é porque o desempenho operacional está bom que necessariamente a melhor oportunidade de investimento está nos shopping centers”, conclui.
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